今天的岛内土拍，是对所有开发商财务逻辑的颠覆！

今年评测局开通了「问爆局长的闭门号」，希望在买房卖房等实操方面具体帮助到局友，有问必回，有惑必解，老炮团亲答，欢迎咨询交流

103.55亿，5.06万元楼板价。

双料冠军，见证历史！

中国历史上，仅有5块住宅用地总价破百亿！

中国历史上，只有三座城市出过总价百亿的住宅用地！

这一次，厦门跻身中国百亿级的土地市场，板上钉钉。

这块地的意义已经无需多言，局长今天站在行业内的视角，跟大家聊聊业内对这场岛内土拍的看法。

1

决胜局，出价过百亿的开发商达三家

半决赛来的很快，出乎预期，第一把，就从72亿变成90亿，一方面彰显了资方雄心的决绝，更重要的一方面，宣告了今天是一场传统房企（包括央企）被围剿的角斗场。

1. 两家资方与本土开发商的联合体，一家央企联合体获得了百亿授权。均为在厦门有长期开发经验，且实现过百亿量级土地储备、销售的公司。

2. 百亿决胜局，央企联合体只举过一次牌。余下70轮均为两个资方的现金对话。

3. 包括金茂、平安在内的江湖大佬无缘决胜局，说明百亿这个体量对于非闽南战略深耕的开发商而言，都是一个非常慎重的决策。毕竟，拿着百亿现金在国内任何一座城市，都有机会完成战略级的土地布局，没必要在厦门恋战。

2

资方逻辑战胜开发逻辑，笑到了最后

1. 根据此前参与此次土拍的部分开发商与局长访谈的内容来看，绝大多数非本土头部企业对这块地的测算都采用正常的开发算法。正常的开发算法，90亿是这块地的利润分水岭。而今天中标的这家企业，第一把举牌就把他们推到了观众席上——花了20万报名费（保证金利息）瞬间变成了演唱会内场VVVIP门票。

2. 在资方眼中，优秀的标的物应该具备大体量、低风险、合理回报的逻辑。简单说，用资金方的视角看这块地——首先够大，资金玩法够丰富；其次是够安全，岛内最近在售的两个地块在2019年实现了150亿级的流量。这在全国一线城市的楼市寒冬中，无疑是特立独行的存在。大资方的观点通常是：风控大于收益需求，只投一二线城市无疑是最为安全的，在一二线城市里，能找到一个在普遍下行周期中还能稳健出大流量的标的物显然是他们眼中的稀缺资产。

3. 站在资方对标的逻辑上看，有必要再解释一句：投资B站的人，看的是youtube的市值收益；投资京东的人，看的是亚马逊的市值和收益，同样，投资岛内和百亿级土地的人，看的是岛内在楼市低谷期的两块地的流量和收益。这就是资方看标的物的简单逻辑。

4. 而开发逻辑是基于市场客户的研判，是充分考虑运营能力和产品设计，经过严密测算销售、运营、建造等多维度成本后得出的结论。通常开发逻辑中还有一个最低投资回报率的红线——低于这个最低回报率的土地很可能都过不了投委会，也上不了最高决策者的办公桌。要同时满足成本、最低回报率红线，就意味着今天这块地按照开发逻辑举牌，大概率止步于95亿。

3

友情提醒：危险工作，请勿模仿

1. 不同的行业玩法和赛道都不一样，大家的交通工具不同，看待标的物的方法不同。有些危险动作是专业选手的家常便饭，业余选手请勿轻易模仿。毕竟：姚明躺着能做到的动作，郭敬明不用特效一辈子都完成不了。

2. 有些局友咨询道：看业主群的狂欢——此地一出，禹洲云顶国际、嘉盛豪园之流的春天要来了！局长友情提醒：有的小区即使出现一波小阳春，那也是春药的春，不是春天的春。隔壁地块的高溢价不代表金鸡亭、金尚之流的房价能持续逆天。

3. 从目前资方逻辑力压开发逻辑的局面来看，这种地价不存在长期复制的可能。毕竟资方环境是波动的，资方对于标的物的预期也是不确定的，昨天的标准未必适用于今天。但是在价高者得的土拍赛道上，传统资方对于绝对优质土地的先天财务优势，是开发商难以撼动的。

4. 今日土拍，利出手；今日土拍，宣告开发商营销部门的春天已经到来（至少到六月之前）。

——近期热文——